La Opción de Arrendamiento Inmobiliario Estrategia Inversiones

La opción de arrendamiento es el más fácil y más simple de las estrategias de compra que enseño. Además, es probablemente la forma más baja de riesgo para iniciarse en la inversión inmobiliaria. Bare conmigo si ya has leído los 'fundamentos' detrás de la opción de arrendamiento en uno de mis libros o cursos. Esta es la información esencial bien vale la pena repetir con el fin de conseguir que la adopción de medidas con esta estrategia de compra ahora.

La opción de arrendamiento simplificado

¿Alguna vez has visto un alquiler con opción a tienda -propio? ¿Sabía usted que usted podría entrar en esa tienda y comprar un televisor de pantalla grande a estrenar? Todo lo que necesitas hacer es hacer los pagos mensuales agradable, fácil y, en unos pocos años, usted será dueño de que la televisión. Por supuesto, a la larga, el resultado final será el pago de entre dos y tres veces más para que la televisión que si usted pagó en efectivo por adelantado.

Otro buen ejemplo es una de las opciones a la hora de conseguir un nuevo arrendamiento de automóviles a propio. Sólo tiene que hacer un pequeño pago inicial y luego cada mes usted hace un pago de arrendamiento fácil. Al final de su período de arrendamiento (por lo general tres o cinco años), usted tiene la opción de comprar ese coche de X dólares más. O simplemente puede devolver las llaves y ir a buscar a otro coche, si lo desea. Por supuesto, si usted compra el coche en estos planes de alquiler con opción a compra, usted terminará pagando mucho más por ella que si hubiera comprado para todo el efectivo por adelantado.

¿Por qué la gente paga más por algo sobre una base de alquiler con opción a compra? Ellos están pagando una prima para la financiación fácil con la que entonces son capaces de poseer ese elemento. Lo que mucha gente don &'; t sabe es que usted puede hacer exactamente lo mismo con los bienes raíces! Sólo mediante el control de una propiedad y el cambio de los términos con los que usted hace a disposición de un nuevo comprador, inmediatamente aumenta el valor de esa propiedad.

Con la estrategia de opción de arrendamiento, que se va a utilizar el 'alquiler "concepto -to-propia, que ha existido durante muchos años, de una manera nueva, con los bienes raíces. Usted va a ser un casamentero, igualando un vendedor motivado y un inquilino-comprador hambre. Y, ayudando tanto a estas personas consiguen lo que quieren, que va a recibir el pago generosamente por sus esfuerzos.

Recuerde, su vendedor motivado es alguien que tiene una razón de peso para deshacerse de su casa en poco tiempo. Su inquilino-comprador es alguien que quiere desesperadamente ser dueño de su propia casa, pero por una razón u otra can &'; t calificar para comprar una casa de la manera tradicional en este momento. Recuerde las tres cosas que usted necesita para comprar un tradicionalmente un gran pago inicial, buen crédito, y el ingreso mensual adecuada hogar. Bueno, su inquilino-comprador es alguien que le falta a una o más de estas áreas clave. Sus inquilinos compradores calculan que, si bien pueden los &'; t comprar en este momento, en el futuro, después de limpiar su crédito o conseguir un aumento de sueldo, que será capaz de calificar para un nuevo préstamo y comprar de la manera tradicional <. br>

Vamos y' s caminar a través de un ejemplo hipotético de lo que estamos hablando de hacer las cosas fáciles de entender

Sam vendedor es un vendedor motivado.. Fue transferido hace tres meses a una nueva ciudad. El trabajo es un gran paso en su carrera, con un aumento de salario y prestigio. El problema para Sam vendedor es que él hasn y' t sido capaz de vender su casa todavía. Trató lista con un agente de bienes raíces durante tres meses, y él simplemente no podía y' t lo venden. Ahora se enfrenta a mover en sólo tres semanas
.

Sus opciones son o bien recortar el precio de la casa para una venta rápida, algo que él no se atreve a hacerlo, o puede alquilarlo hasta que pueda encontrar un comprador. Pero entonces tendría que o bien administrar la propiedad de larga distancia
o contratar a un administrador de la propiedad
y pagarle o ella para administrar la propiedad, típicamente 8 por ciento a 10 por ciento de la de rentas mensuales sin garantía de que él ganó y' t tiene una vacante durante varias semanas o meses a la vez

Ese y'. es donde entras tú Como un inversor creativo, que son capaces de ayudar a resolver Sam Vendedor'. s problema . Entras y acepta alquilar Sam Vendedor' s casa durante seis años por la cantidad de sus pagos. Al mismo tiempo, usted está de acuerdo en un precio al que usted puede comprar la casa en cualquier momento que elija en ese período de seis años. Esto se llama y" opción de arrendamiento y" o a “ compra y " arrendamiento; y es la estrategia fundamental de mi sistema Programa Protege los inmuebles y la primera de las siete estrategias de compra de bienes raíces que enseño

Dicen que Sam Vendedor y'. pagos s en la casa es de $ 1,300 al mes, que incluye principio, interés, impuestos de bienes raíces y seguros. Va a cubrir esta cantidad para que Sam Vendedor no tendrá costos asociados con su propiedad durante el período en el que controlas que antes de comprarlo. En cuanto al precio, para mostrarle cómo usted puede pagar el dólar superior vendedor y aún ganar dinero para usted mismo, usted ha acordado pagar al vendedor cerca del valor total de mercado de la propiedad. En este caso, el vendedor fue pidiendo $ 190.000, y negoció el precio a $ 180.000. Después de todo, usted le dice al vendedor, se pagará ninguna comisión inmobiliaria. Con opción de arrendamiento de inversión, puede ofrecer el vendedor un precio saludable y aún así obtener un gran beneficio para usted. Como esa propiedad aprecia, se le capturar la apreciación futuro como una parte de sus ganancias en cada operación. Si se encuentra en un área con reconocimiento más lento, o incluso ninguna apreciación, sólo tiene que negociar duro en el precio.

¿Qué se necesita en Upfront dinero?

Bueno, si usted es como los estudiantes con los que trabajamos en todo el país, es probable que sea capaz de encerrar a la propiedad sin que el vendedor dinero por adelantado. En realidad, se le dará el vendedor $ 1 por adelantado como y" consideración legal y" para que su acuerdo vinculante

Pero vamos y'. s dicen que en nuestro ejemplo hipotético el vendedor ganó y' t hacer el trato a menos que reciba al menos $ 2,000 por adelantado. Espera un segundo, que usted dice. Usted don y' t tiene $ 2000! Sólo colgar allí porque en un momento en el que vas a aprender en el que se va a encontrar este dinero. Y aquí y' sa sugerencia para usted, que ganó y'! T ser de su billetera o cartera

Vamos y' s consiguen claro exactamente lo que usted y Sam Vendedor haya acordado. Has accedido a alquilar la propiedad durante seis años por el monto de los pagos mensuales de $ 1.300. También han puesto de acuerdo en un precio de $ 180,000 a la que usted puede comprar la propiedad en cualquier momento durante los próximos seis años. En esencia, se ha negociado un contrato de arrendamiento con opción de compra.

En cuanto a los $ 2.000 de dinero por adelantado, se le va a decir a su vendedor motivado, y" Sam vendedor, le daré los $ 2,000 en cuanto me tomo la ocupación de los bienes o encontrar a alguien para ocupar la propiedad . y" You &'; verá en un momento por qué es importante para que usted agregue esta parte en su acuerdo, ya que será esencial en su financiación de este acuerdo

La mejor fuente de financiación para su Nada. Ofertas -Por las

Aquí está el secreto para hacer ofertas de nada-down: Nada abajo no significa y" nada y" al vendedor. Nada hacia abajo significa que ninguno de su dinero al vendedor. La distinción es fundamental. Tu vendedor motivado puede obtener dinero por adelantado, que acaba de ganar y' t sea su dinero! La mejor manera de financiar todo el dinero que necesita para entrar en el acuerdo es mediante el uso de un inquilino-comprador y' s dinero. En nuestro siguiente ejemplo hipotético, sus inquilinos compradores son los 'Byers.

Los Byers son una joven pareja con dos hijos. Tienen un buen crédito; sin embargo, debido a que su ISN ingresos actuales y' t lo suficientemente alta, pueden los &'; t calificar para la hipoteca de una casa esta muy bien, sin embargo. Los Byers saben que cuando la señora Byers se remonta al trabajo (ella ha estado viviendo en casa con los niños que los dos estarán en la escuela de tiempo completo en breve) sus ingresos será lo suficientemente alto como para calificar para una hipoteca para comprar una casa como ésta. Usted es capaz de ayudar a los Byers dejándolos alquiler con opción a compra de la casa. El Byers será alquilar la propiedad de usted durante dos años con una opción de compra a un precio que ha fijado de antemano.

El alquiler de mercado actual de una casa como esta en la zona es de $ 1.400. Pero esta propiedad es una propiedad de alquiler con opción a compra. Una propiedad de alquiler con opción a compra por lo general ordena una prima sobre el alquiler de mercado actual debido a la ventaja de la financiación fácil que ofrece un futuro comprador. Esto significa que el Byers voluntariamente usted paga renta por encima del mercado. En este caso, te pagan $ 1,500 al mes en alquiler.

También de acuerdo con la Byers en un precio al que pueden comprar la propiedad en cualquier momento durante los próximos dos años. Porque quieres que esto es una victoria para la Byers también, establecer el precio a menos que la casa tendrá un valor en dos años. Si la casa se aprecia en apenas 5 por ciento por año, y luego en un año que tendrá un valor de $ 199.500. Después de dos años, la casa tendrá un valor de $ 209.475. (Estamos dejando los efectos de hacer dinero de la capitalización de la ecuación para mantener el concepto simple.) Vas a dejar que los Byers tienen un precio de compra de tan sólo $ 199.900. Nota: Apreciación ha promediado 6,58% en los últimos 50 años. Altibajos suavizan con el tiempo.

Debido a este valor le está dando a la Byers, que le pagará 3 por ciento al 5 por ciento del valor de la propiedad como un pago inicial (técnicamente llamado y" opción de pago y"). En este caso, recoja $ 8000 a partir de los Byers en la delantera como su opción de pago en la propiedad. Este dinero se acredita hacia el precio de compra si se deciden a comprar. Si optan por no comprar la casa, es tuyo para siempre por lo que les permite bloquear en su opción de compra y atar la propiedad durante dos años. Es no reembolsable.

Después de un año o dos, el Byers será capaz de obtener un nuevo préstamo de su prestamista hipotecario y cobrar usted y el vendedor motivado, Sam vendedor. En esencia, ese y' s cómo funciona el sistema

Recuerde que los $ 2,000 que debe Sam vendedor, el vendedor motivado.? ¿Dónde crees que vas a conseguirlo? Ese y' es exactamente correcto! Usted va a tomar los $ 8,000 cajera y' s comprobar recoja de la Byers, depositarlo, y dar $ 2.000 de que Sam vendedor. ¿Qué sucede con los restantes $ 6.000? Tienes la oportunidad de mantenerlo. Por cierto, como una opción de pago de este dinero es no imponible hasta el año en el que sus inquilinos compradores de cualquiera de ejercicio o dejar de fumar su opción de compra

Usted podría pensar que esto es un trato nada hacia abajo, pero y '; no s. It &'; s mejor que eso. Este es un acuerdo nada hacia abajo con un extra de $ 6000 que se dedica a su bolsillo. Vamos y' s suman sus beneficios. Cada mes usted gana $ 200 en el flujo de caja. Más de 24 meses, que se suma a $ 4.800. Usted está comprando la casa de $ 180,000, y los Byers usted está pagando $ 199.900 por ello. Así que usted haga un adicional de $ 19.900 a partir de la difusión en los precios de venta. Todo fue de, usted ganará $ 24,700 de este acuerdo de opción de arrendamiento.

La diferencia más grande entre Invertir opción de arrendamiento e inversión tradicional

Imagina que estás comprando una propiedad de inversión tradicional camino. Se podría negociar un precio con un vendedor, poner una gran parte de su dinero en efectivo hacia abajo, y firmar personalmente en un préstamo bancario para el equilibrio. Una vez que ha cerrado en esta casa, usted comenzaría a la esperanza. You &'; D Espero que usted sería capaz de encontrar un inquilino. You &'; D Espero que usted sería capaz de alquilar por más de su pago mensual. You &'; D Espero que usted wouldn y' t tiene las reparaciones importantes que atender. You &'; D Espero que para un montón de cosas. Y luego se tenga que esperar y ver cómo se haría a través del tiempo.

La mayor diferencia entre la opción de arrendamiento y tradicional inversión en bienes raíces es que usted sabe lo que va a hacer antes
se mueve adelante con el acuerdo
Lo que queremos decir es:. Con opción de arrendamiento invertir nunca hace un compromiso final a un acuerdo con un vendedor hasta que haya presold la casa de su inquilino-comprador. De esta manera usted don &'; t tiene que preocuparse de cómo usted va a hacer esos $ 1,300 al mes los pagos a Sam vendedor. Ya sabes cómo y' ll hacerlo porque usted y' ll ya ha recaudado dinero en efectivo para el primer mes y'. S alquiler de $ 1.500 y una opción de pago de $ 8000 de sus arrendatarios compradores, la Byers

¿Cómo puede ¿tu hiciste esto? Utilizará un ldquo especial y, sujeto a &"; cláusula, que establece que el acuerdo con el vendedor motivado es sub y no; Ject a su búsqueda de un residente calificado para ocupar la propiedad. En otras palabras, el acuerdo está sujeto a la búsqueda de un inquilino-comprador calificado. Si usted don &'; t encontrar su inquilino-comprador, entonces usted don &'; t seguir adelante con el acuerdo

Lo que se hace cuando la creación de un acuerdo de opción de arrendamiento es tener las dos mitades de la transacción completa antes nunca. comprometerse plenamente con el acuerdo. A encontrar su vendedor motivado y bloquear la propiedad. Después de ir rápidamente y encontrar su inquilino-comprador. . Entonces y sólo entonces, ¿te comprometes plenamente a seguir adelante con el acuerdo

Aquí y' s la redacción exacta de la cláusula que utilizamos en nuestro contrato de arrendamiento con opción con los vendedores que lo hace posible. Cláusula 9: Residente Calificado:. Porque tener un residente calificado para ocupar la propiedad es de suma importancia para todas las partes, este acuerdo está sujeto a la aprobación de Comprador residente calificado para ocupar la propiedad

Parece obvio que invertir de esta manera, pero los inversores tradicionales don &'; t. Hacen todo lo posible la debida diligencia y luego esperan. Arrendamiento inversores Opción don &'; t dejarlo a la suerte. Ellos saben que sólo se puede estar seguro de una cosa cuando ya ha encontrado su comprador final para la propiedad que ha dado dinero en mano para mantener la propiedad.

¡CUIDADO! Cuando se utiliza un potente y ldquo tal, sujeta a &"; cláusula, hay que ser respetuoso con el vendedor. Es necesario hacerles saber de inmediato si usted está teniendo problemas para encontrar sus inquilinos compradores - en dos o tres semanas. Bajo ninguna circunstancia querrías para atar a un vendedor y' s la propiedad durante varios meses y luego decirles que usted no puede encontrar su inquilino-comprador. Eso sería injusto y equivocado.

¿Cómo eludir la trampa de propietario

A menos que tenga una manera de salir de la molestia del día a día gestión de una propiedad, usted todavía va a correr en la trampa de propietario. Aquí está cómo usted puede dejar de lado de manera segura la trampa de propietario y escapar de las molestias de los inquilinos y los aseos. Cuando usted está hablando con el vendedor motivado, que va a decir a él, y" Sam vendedor, para hacer de este un verdadero triunfo para ti, ¿te gustaría que me encargue del mantenimiento del día a día en la propiedad? Por qué don &'; t me ocupo de los primeros $ 200 de mantenimiento en un mes? Eso debería hacerse cargo del 98 por ciento de los problemas. Ojalá que el trabajo para usted y "?; Por supuesto, el vendedor estará encantado de que usted va a tomar sobre el mantenimiento del día a día en la propiedad

“. Pero espere un minuto, y" usted dice, y" ¿cómo que salir de la trampa de propietario y "?; A continuación, ir al encuentro con su inquilino-comprador. Usted le dice a su inquilino-comprador, y" Sr. Si compras, usted y' re entrada en esta propiedad como si usted es el dueño del futuro. Y esperamos que lo haría con el lugar como si usted era dueño de ella. Por supuesto, esto significa que usted va a ser responsable del mantenimiento de la propiedad. Pero para que y' sa ganar para usted y para que usted sepa que usted ganó y' t tiene cualquier reparación importante que usted es responsable de, y mucho y' s poner un límite en él. Vamos y' s ver, ¿por qué don &'; t usted toma el cuidado de los primeros $ 200 en un mes cualquiera y cualquier cosa por encima de la I &';? Ll ver que consigue cuidado, ¿de acuerdo y"

Si es necesaria una reparación y cuesta más de $ 200, que es responsable de la cantidad más de $ 200? Ese y' s bien, el vendedor es responsable. Si se necesita una reparación que es menos de $ 200, que es responsable de ello? Ese y' s bien, su inquilino-comprador paga por ello. ¿De qué te fuiste responsable? Bueno, puede que tenga que coordinar algunas llamadas telefónicas, pero su inquilino-comprador será el que espera en casa para el fontanero para venir darles una oferta. Tienes la oportunidad de sentarse en el medio, ganar dinero sin el 90 por ciento de los problemas de alquiler de bienes raíces tradicionales.

Por supuesto, usted tiene otras responsabilidades. Cada mes hay que recoger un cheque, depositar un cheque, y escribir un cheque. La belleza del sistema es que una vez que haya configurado una propiedad correctamente y cobrar una cantidad de dinero por adelantado, en su mayor parte tiene una corriente residual de no intervención de los ingresos que fluye a usted cada mes. Luego, al final de un período de tiempo, se obtiene un gran día de pago cuando el inquilino-comprador recibe su préstamo en la propiedad, cobrar tanto usted como el vendedor motivado de la oferta Hotel  .;

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